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企业投资性房地产估值将发生重大变化

发布于:2019-05-27

为规范企业采用公允价值计量投资性房地产的行为,记者20日从财政部获悉,中国资产评估协会日前发布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》,明确采用公允价值计量模式时,应主要运用市场法和收益法两种方法,该意见将于今年7月1日起实施。

  新规将更为规范科学


  专家表示,随着意见的出台,企业采用公允价值计量投资性房地产的行为将得到很好的规范,用同一标准计量出来的公允价值也将更“公允”,因此,可能会有更多的上市公司采用这一计量模式评估投资性房地产,而随着房地产市场的波动,采用公允价值计量会对上市公司的净资产和净利润产生影响。

  所谓投资性房地产,是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。意见规定,投资性房地产公允价值评估应主要选用市场法和收益法。同时,意见还在市场法参照物的选择中,强调需要对所收集信息进行审慎分析,以满足会计计量可靠性的要求,也强调了“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具体位置、经营业态和所带租约”等重要的且容易被忽视的比较因素。在收益法的运用中,意见强调,应当合理确定收益期限、净收益和折现率,注意各项参数口径的一致性、现有租约对公允价值的影响等问题。

  目前,上市公司对投资性房地产的评估主要采用两种模式,一种是成本模式,另一种是公允价值模式。但由于公允价值计量一直没有统一规范等原因,上市公司对采用公允价值计量模式顾虑较多。

  根据财政部会计司对2008年上市公司年报的调查报告,1624家上市公司有690家存在投资性房地产,但采用成本计量模式的占了大多数,为670家,而采用公允价值模式的只有20家。在这20家采用公允价值模式的上市公司中,就出现了三种计量公允价值的方式。

  楼市景气将提升上市公司利润

  由于土地价格和房屋出租收益等会随着市场变化而变化,业内一般认为,在市场比较景气的情况下,采用公允价值计量将使得企业的净资产有所增加。

  由于土地价格和房价的不断上涨,投资性房地产的公允价值往往会高于成本价。专家指出,如果采用公允价值计量,不仅归属股东权益会增加,而且由于在这一模式下可以不用计提折旧,而是直接将公允价值的变动计入损益,拥有投资性房地产的企业当期净利润将会有一定的提升。

  如S*ST百花是第一个对投资性房地产采用公允价值计量的上市公司,这一会计政策变动后,2006年该公司的股东权益(不含少数股东权益)为1654.7243万元,而2005年仅为464.973万元。

  “在这个指导意见没有出台前,企业不知道该用什么方法获得公允价值,不同企业运用不同方法得出的公允价值,还不具有可比性。”一位会计行业资深人士也指出,规范的出台,无疑打消了企业在这方面的顾虑。

  专家指出,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是目前国际较多采用的计量方法,能够比较客观、全面地反映公司投资性房地产的真实价值,因此,上市公司采用公允价值计量将是大势所趋。 

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